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王海滨:20年内楼市很难回到以前辉煌

点击量:   时间:2018-01-03 17:28:46

上图是日本房地产走势图 有个朋友曾和我争论,为何你不选用香港的地产图?香港97年泡沫崩裂后,下跌了10年,很多房产腰斩,但在这两年已经回到前期高点 我告诉您几个基本常识: 1,香港只有几百万人口,经济依赖于金融和地产,受土地供应影响巨大;中国是个庞大的复合经济体 2,任何资产沉淀资金暴跌一半后,过了十几年才重新回到原价,货币已经贬值了财务的基础知识,现值是什么概念呢? 3,沉淀资金上的时间成本是巨大的 4,香港仍旧有许多楼盘至今没有超越97年的高价 5,最重要的一点,后面香港跟进了大陆货币急速膨胀的十二年 日本在87年之后采取了许多错误的货币政策,导致房地产泡沫巨大,91年开始下跌,到2005-2006年附近,接近二次腰斩 二次腰斩是什么概念?也就是日本人曾经拥有100万的房子,这中间没有抛售的话,已经只剩下二十几万了 对于无数自住的人来说,这是没有太大意义的;但对于投机者,尤其是几乎所有者都是通过杠杆投资的人来说,他们已经破产了而相应的银行业就遭受了巨大坏账 日本人没有舍得立即处理银行业的坏账,一直持续了十几年,导致日本经济持续滑坡,失去了二十年 中国经济在所有的迹象上,都与1991年时的日本经济非常相像固定投资过剩,生产过剩,房地产供应过剩,人口红利接近失去,货币实际利率上升,贷款有效需求不足,创新不够...... 关于人口结构和需求分析,请参考房产观澜系列里的分析,不再累述 几乎所有的巨型房地产公司到目前都已经意识到了危机,李嘉诚持续三年抛售国大陆产;恒大立即多元化发展矿泉水和粮油;万科内部转型,走向更关注现金流和租售比的房地产模式他们通过房地产证券化方式,引入房地产信托基金和债券来转换资产配置 由于15年起,中国人口就接近刘易斯拐点,人口红利慢慢消失;城镇化--如果是指水泥化的话,已经完成;房地产持续下滑,按照日本经验在前五年跌掉一半的概率是存在的普通投资者会不断抄底,直到失去信心,进入正常的消费阶段这个阶段会持续一至两年,比如今年仍旧有人会去抄底买房,他们不会放弃“房子永远会涨的”梦想 对于业界来说,上半年业绩公布时,由于记账体系允许他们把过去12月的销售收入列入,所以是比较好看的;可惜现金流露了马脚,大幅度下挫同时各大企业在外部以12%以上的利息借贷,并改变了债券的方法此债券允许被记载在资产项目之下,所以很多企业的资产负债表较低,只是如果你意识到这是债务时,很多企业的债务已经超过了200%以上 未来的岁月里,不仅仅是中小型房地产企业,有些你我都知道的巨型房地产企业也难以逃离破产的命运 对于银行业来说,房地产业的杠杆太高,他们的经营模式是买地抵押给银行借贷,建筑公司带资入场,封顶后销售,通过按揭贷款释放整个项目的债务,并获得收益 由于是循环开发,实际上这样的模式中,房地产业的借贷几乎是100%的房地产价格下跌30%,银行就只剩下一堆房子了 对于按揭贷款来说,2008年前卖掉的房子几乎没有什么风险,2011-2013年的投机盘短期风险也不大,因为首付较重,刚性需求也谈不上风险,反正要住的 但长期来说,这些投机盘最终会大量弃房,留给银行 金融体系来说,预计需要计提数万亿的坏账准备金,或者不止因为房地产链条上还有整个建筑业和建材业,融资体系还有影子银行说不清道不明的十几万亿存量 至于说没有产出的地方政府投资债务,是左口袋和右口袋的问题,展期给未来是唯一的选择 当然银行业也可以学习日本,将坏账展期给未来十几年,使得整个金融业成为僵尸般的存在,那样中国经济要重新启动的希望,就跟日本过去二十年差不多了 其实,对于房地产投资来说,坏年景也会有大量机会随着标的物越来越便宜,专注于现金流和投资收益回报率的投资会变得越来越有价值 问题在那时,过去十年投资在地产业尝到甜头的人,会绝大多数来不及逃脱,资金僵死在现有的地产上,以至于即使他们看到机会,也无法投资 而就房地产业的细分来说,最惨的是办公楼宇,其次是住宅楼,酒店业和商场会好很多 地域来说,许多城镇都会成为鬼镇,随着大城市群的形成,集聚力越来越强,就业机会和教育医疗机会积聚,三四线城市的地产很难有重新崛起的机会三个城市群未来会好一些,但并不意味着价格不会大跌 至少20年内,